【文．黃健誠】
日前在實價登錄系統上，位於附中學區的「台北最貴套房」仁愛Ａ＋有一戶被發現屋主以1450萬脫手，相較於2013年買進時的單價166.6萬、總價1688萬，賠售金額為238萬，跌幅高達14%。
房仲業者認為，不少高資產父母為了卡上好學區而置產，該戶持有6年，已滿足設籍入學的需求，屋主賠售200多萬元，可能就當作子女的教育投資。
仁愛Ａ＋賠售200萬
學區宅不再是抗跌保證？
這起案例為仁愛Ａ＋首個賠售案例，再次讓學區宅掀起話題，讓人不禁聯想2014年房市翻轉後，又碰上日益嚴重的少子化現象，學區宅是否已不再是鍍金保證，也不再有抗跌優勢。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，從幾個知名的學區宅行情來看，的確都有10%以上的跌幅，相較於整體的行政區行情而言，學區宅的價格跌幅更是相對跌深。
從台北市幾個明星學區周邊的住宅均價來看，松山區的敦化國小行情從2014年的89.9萬跌到2019年的76.5萬，跌幅14.91%，但整體松山區僅跌了3.76%。
大安區仁愛國小的周邊行情則是從106.3萬跌到82.8萬，5年來的跌幅也高達2成2，相較於大安區跌幅僅7.18%而言，更為慘重，也顯見學區宅不再是房市中的抗跌保證，反而在2014年房市翻轉後，比行政區的行情跌得更深、更重。
不過，張旭嵐也提到，學區宅是精華區的精華，因此在市場上相對高價，加上各個學校也都致力於提高教學品質，各校的差異縮小，因此學區宅在價格房市盤整期間，仍難敵下修命運，尤其對部分家長而言，當學區宅已經完成任務，賠錢出售就當教育成本。
然而從平均行情價格來看，學區宅雖然看似跌深，但這僅代表物件的成交總價集中在某一個價格帶，或是高價的物件交易量減少，不代表全部物件的跌幅。
回到仁愛Ａ＋的賠售案例，也許因房市盤整，修正後的價格正好符合投資族的目標，若以仁愛Ａ＋10坪套房的租金行情2.5萬元來看，新屋主以1450萬買進，報酬率約2.1%，比定存還好，加上明星學區設籍及精華區易出租的雙優勢，相當符合投資價值。
再者，張旭嵐表示，目前看起來少子化對於傳統中小學的明星學區住宅尚未有明顯影響，幾間明星中小學仍年年滿招，卡位競爭激烈，因此學區宅仍有一定的需求存在。
例如師大附中排除特殊保留名額，僅有150人開放給學區內具權狀的設籍學生，以設籍時間做為入學時的排序，真的想順利入學的話，可能要提早4年設籍比較安全。
少子化衝擊
大學套房先現頹勢？
名星學區的住宅行情仍相對較高，看起來還未受到少子化影響，但大學周遭的大學城，近幾年已有不小的變化，也成為少子化下的房市地雷區。
例如苗栗的亞太技術學院在去年退場後，當地原本租給學生的套房，現在已乏人問津，四處高掛出租看板，當地小吃業者也叫苦連天，顯現沒落之景。
據教育部去年針對107到122學年度的學生人數統計，108學年度的大學新生將從24.1萬人，一路下滑到117學年度的15.7萬人，短短10年間，人數就大減8.4萬人，未來大專院校招生只會更加困難，連帶也將影響大學城周遭的租屋需求。
屋比房屋針對全台學生數前十名的大學周邊「待租」、「待售」資料統計也發現，過去被認為是熱門投資標的的大學套房，現在的租金報酬率也明顯不如過去光景。
包括高雄科大、輔仁大學、淡江大學等十所學生數前十名的大學，目前投報率僅2.1%到4.79%，其中原本被視為熱區的幾所大學像是逢甲、文化、銘傳及台大等，更不到3%，甚至出現租金回報低於行政區的狀況，這和過去動輒5-10%的投報率相比，盛況已經不再。
屋比房屋總經理葉國華表示，大學周邊的租屋需求過往被認為相當暢旺，穩定的租金收益成為投資人的搶買標的，但也因為投資人湧入，造成房價飆漲與供給過多的問題，對租屋市場產生衝擊，也讓過往的高投報率光景不再，獲利空間明顯被壓縮。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，目前大學周邊租屋市場供給已相當高，加上少子化影響，許多大學面臨招生不足額的狀況，想當包租公、包租婆的投資人可能都需有「空置期拉長」、「租金報酬不如預期」的心理準備。
不過，陳傑鳴也表示，因目前銀行定存利率僅1%左右，以大學周邊住宅仍有2到5%投報率來看，目前進場投資仍有一定報酬空間。
但因現今網路租屋比價管道發達，學生訊息流通快速，包租公、包租婆仍須留意租金行情變化，定期汰換老舊傢俱、設備，並與學校及既有房客維持良好關係，才是保有長期穩定收益的好策略。
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