【國泰投顧】基本面及低利環境支撐環球不動產市場－不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

不確定性環境下　應提高投資組合的防禦性

面對中美貿易戰的紛擾，多項經濟數據下滑，市場不確定性大增，在風險趨避氛圍上揚的環境中，穩定性較高的不動產證券化信託基金 (以下簡稱 REITs) 受基本面良好及低利條件的支撐，股價表現逆勢突圍，第三季 FSTE EPRA Nareit 全球已開發不動產指數交出 4.9% 的表現 (美元計算，以下同)，各區域來看，北美地區表現最為突出，第三季上揚 7.5%，亞洲則受到香港(下跌近 14%) 抗爭活動的衝擊而下跌 0.5%。

　　今年以來截至 9 月底，全球不動產指數約有二成漲幅，北美、歐洲、亞洲分別上漲 25.6%、13.5%、14.8%。受到貿易戰導致全球主要經濟體成長力道放緩，國際貨幣基金 (IMF) 在 10/15 發表世界經濟展望報告，再度調降今年全球經濟成長率預測至十年來最低，為連續第五度下修。國泰投顧建議，不確定性環境下，應提高投資組合的防禦性，納入 REITs 會是相當不錯的選擇。

■各子產業之折溢價幅度差異大
根據 S&P Global Market Intelligence 針對美國 152 檔 REITs 的統計，截至 2019 年 9 月底，股價與持有物業淨值之間呈現 2.3% 的折價，已較 8 月底折價 7.2% 縮窄。細究各子產業，醫療保健類股為溢價程度最高者，幅度達到 28.5%；而區域性賣場、林木、飯店三個類股，目前折價幅度均超過 15%；受到線上零售的競爭而節節敗退的區域型賣場類股，折價幅度達到 38.9%。摩根士丹利投資管理指出，各公司面對不同的折溢價幅度，所採取的策略也不同。像是溢價幅度大者，因為股價表現強勢，故業者多利用此時向市場發行新股，用以購買資產進行擴張；而股價相對物業淨值呈現折價者，則藉由股票買回來減少折價的情形。像是經營美國紐約市精華區辦公室為主的 SL Green 公司，從 2016 年 8 月起就開啟庫藏股買回計畫，其目標是縮小股價與持有物業之間的折價；今年 9/9 為止，該公司已買回價值 19.7 億美元股票，佔已發行在外股數的 19.1%。

　　摩根士丹利投資管理表示，企業除了買回股票外，銀彈充沛的私募股權基金，直接買入折價公司持有之物業，或是私有化下市，將有助改善這類公司之評價及折價狀況，目前可能需要等待時間發酵，當價值投資再度抬頭，投資人重新重視折溢價的狀況時，大幅折價企業將重回投資人懷抱。

■零售業負面消息多　優質業者股價應已反應最壞狀況
摩根士丹利投資管理指出，手機購物及電子商務盛行，使得去年及今年美國零售店家關閉的總面積超過 2008~2009 年金融風暴時期。其實大型賣場 REITs 業者，資產品質也有良窳之分，A 級業者的同店淨營業利益率仍維持正成長，而較次等的 B 級和 C 級業者則是呈現衰退。另外，以 A 級業者的隱含租金收益率與美國 10 年期公債殖利率相減得出的利差來看，目前的水準逼近金融風暴時期，顯然市場對該類股已過度恐慌。

　　歐洲的零售類 REITs 業者也處於股價不受青睞的情形，摩根士丹利投資管理進一步分析，由債券市場來看，投資人認為歐陸零售業是很不錯的，像是 Unibail 公司在 2009 年發行價值 5 億歐元的 7 年債，票面利率 4.625%，而今年 6 月發行 5 億歐元的 30 年債，票面利率僅 1.75%。但從股票市場來看，今年以來投資人視零售類 REITs 公司為毒藥，使得其股價不振，歐陸零售業 REITs 股價其實已反應出經濟衰退的最糟狀況，目前十分便宜。