【赤鬼效應2】「天花板價」80萬元　公益商圈房東的天險－不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

台中公益路商圈發展10~20年，租金漲勢兇猛，近年至少翻漲一倍以上，新店家單坪租金行情都達每坪4000元，也讓當地行情「邁向高峰」，最高總租金來到赤鬼承租的80萬元。但是高昂租金也讓利潤衰退，業績無法等比例提升，近年早已逼得不少老店撤守。專家分析，公益路店面釋出可遇不可求，因此強化了店面身價，但是名店走了，人氣也跟著渙散，一級商圈出現衰退警訊，赤鬼月租80萬元成了「天花板價」，從此成為房東的天險。

先前公益商圈聚客效應明顯，尤其店面使用空間較大，又具有打廣告效果，因此總租金看起來都非常驚人，地主也非常惜售。部分商家不堪租金年年漲，撤守公益商圈，但隨之又有後進店家接手，例如「寵物公園」、「卡啡那」等，總租金都來到75萬元門檻，連較小型的店家「寵物好事多」，建坪僅約50坪，今年7月才剛進駐開幕，租金也有逾20萬元水準，單坪租金都達4000~5000元。

「寵物好事多」業者表示，卡位承租是看中廣告效益，一般若是在外面承租廣告定點，一個月動輒也要5、6萬元以上，那公益路人車流多、辦公商家多，廣告定點效果非常好，「不如開在這邊，還有插旗的意味，可提升品牌形象。」

房東可以驚驚漲，不是沒有原因。根據內政部公佈實價資訊，「過去8年，長達5公里的公益路，包含店面及透天厝，交易僅僅只有約20件」。在地仲介陳先生分析，以熱鬧商圈而言，這算是非常少量，加上公益路店家沿線多為早期在地人所持有，買賣量本來就不多，因此造成地主惜售，租金近10年來漲勢兇猛，至少翻漲1倍以上，承租收益非常穩定。

例如，最近1筆交易是1棟3層樓透店，在今年5月以2.26億易主，使用面積近200坪，也是今年台中市少數交易價格達2億的高價店面，目前為餐飲店面「肉多多」，前身為知名「kiki」餐廳。據謄本資料顯示，買方為智宇科技，賣方則為三勛建設，市場推測該買方應也是購置作為出租餐廳使用。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，目前公益路透店租金至少10多萬元起跳，最高可來到50萬以上，而此筆交易物件位在公益路二段、大墩路口的正精華商圈，以目前承租方月租金大約45萬元左右，換算下來，新買家投報率略低於3%，雖然低於中南部市場期待的店面報酬，但因公益路店面釋出可遇不可求，因此強化了店面身價及買方信心。

陳炳辰補充，今年台中市超高總價店面，分別坐落在一中商圈、天津路商圈、公益路商圈，除了本身的商業價值高，也因為當地店面型態的使用空間大，拉高總價，且整棟都可做商業使用，效益相對廣泛，也拉高交易價格。

但公益商圈的房東們，原本年年漲價，今年卻踢到鐵板。原先赤鬼的月租80萬要漲到120萬，企圖拉高「天花板價」明顯失敗，空等10個月後，房東調回原先的80萬月租，終於找到新租客。但新租客的利潤能不能平衡房租，結果將說明公益商圈是否值得這個價。（王鈞生／台中報導）