【赤鬼效應3】原來房東賺的不是房租　真相揭曉－不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

全台各大商圈出現店面房東寧可「空租」，也不願「降租」的情形，導致商圈空租率增加，專家分析這些房東的心態，其實著眼在「賣」而不是「租」，「未來要接手買店面的企業或財團，看得必定是投報率，若在租金上退讓，豈不等於在房價上『自砍一刀』。」

店面、土地的租約與一般房屋租約不同，幾乎都是長約，一簽就是5~10年，有的甚至20年，也因此租金一旦確立就難再更動，優式租售管理創辦人傅韋豪說：「租金只要一降，就很難再調回來，租金每年逐步往上調3%很簡單，但一次砍7折租金，未來要調原狀，得花很多年才能再『養』回來，之前的時間都白犧牲了，調降後有人要來買，也賣不到好價錢。」

住宅的價值牽涉到品牌、地段、環境、建材等複雜因素，店面的價值只跟「租金報酬率」有關，這也說明為何房東寧可空租1年，也不願降租的原因，傅韋豪表示，所以才會見到店面「寧空租不降租，撐不住就售出」的現象。

另外，高級地段店面的持有者，基本上是無貸款、全現金置產的地主或企業，財力雄厚的程度，店面空幾個月一年並不造成影響，傅韋豪指出，一般金字招牌的店面通常屋齡高，因此房屋稅、地價稅負擔偏低，持有者目標還是著重在於買賣出脫獲利的空間。

對於這類置產產品，租金報酬率3%以上是必要的，才會高於定存2%，將店面、土地出租也不是為了租金，而是創造報酬率，以墊高資產總價。以劉媽媽在逢甲持有的整棟麥當勞大樓來說，整棟月租金550萬元，購入成本約11億，以她2010年購入時，租金才300餘萬元，報酬率3%出頭，但現在已有6%，若她以3%出頭的投報率，再賣給下一手，可以賣到20億，非常驚人。

原「赤鬼」的公益路舊店面，即是經典一例。該地漲租，一方面是因該地土地已易主，後期購入成本價格勢必較高，為了符合投報率，租約一到，地主租金即會大幅調漲；二方面若土地要轉售，不少地主也會先追上報酬率，吸引置產客，才能售的好價格。

一般來說，大型連鎖店家承租土地店面，都是跟地主簽10年以上長約，合約內容每年調高3%租金，但通常合約內容只調升，若是業績無法跟上，就只有苦撐一途，不然就要待合約到期，另行磋商。專精店面的永慶不動產台中精誠公益加盟店專案經理吳國榮分析，幾乎所有大型店面承租，如便利商店，都要簽5~10年長約，並都會有年年調漲3%房租條件，這樣一來才能吸引房東簽長約，至於下一期的房租價，則會在合約到期前一年再談，「調降、調漲都有可能，是商圈及管理人而定」。

在熱門商圈中，許多房東或地主，名下資產都會有專門經理人或仲介處理，有時容易誤判情勢，反而漲租把好租客逼走，也是商圈常態。吳國榮強調說：「一般來說在地型老地主，顧及情面，加上早期持有成本較低，除非有旁人建議，否則不會太過利益導向，較少大幅調漲，但是外來投資客或企業，必須計算投資報酬率，就會照市場行情調整，在熱門商圈最明顯。」（洪子恩、王鈞生／台中報導）