不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

經濟循環回溫  置產族新目光

受惠美中貿易戰導致台商回流設廠，台灣商用不動產市場近期呈現加溫現象。加上台北老舊辦公樓興起都更風潮，新建的智慧綠建築可望提高不動產附加價值，更讓沉寂已久的台灣商用不動產市場迎來曙光。

財訊雙週刊為此特別於元月間召開「台灣商用不動產投資價值再現」論壇，邀請財團法人建築中心董事長楊欽富、第一太平戴維斯總經理黃瑞楠發表專題演說，並在本刊謝金河社長的主持下，進行台灣商辦市場趨勢探討。

謝金河：台商回流推升工業區地價

謝金河開場引言時指出，過去幾年台灣商用不動產表現平淡，主因商辦投資講究回報率，而台灣稅制政策不鼓勵台商將海外賺的錢回流境內，甚至高舉稅制正義而對藝術品、紅酒等奢侈品查稅，更讓有錢人不願在境內進行財富管理操作。

所幸，謝金河表示，近期台商回流設廠辦已經有效帶動工業區土地行情，加上壽險公司開始減少海外投資，一旦壽險資金回流國內布局商辦大樓，將對市場帶來轉機。

楊欽富則以「國際接軌智慧、綠能商用建築新趨勢」為題指出，資通訊產業技術發展，帶動智慧建築興起，也進一步帶動全新或老舊建築物的附加價值，有助推升台灣盤整已久的商用不動產行情。

楊欽富表示，以前的建築物頂多談自動化，但面對U化(Ubiquition)無所不在的運算時代來臨，建築就如同行動智慧裝置一樣，是一種智慧空間的載體，可以讓使用者與各種ICT技術媒合在一起，創造出更安全、健康、舒適與便利的生活。

楊欽富：綠能+智慧 提高建築物價值

簡單來說，楊欽富認為，過去建築只有硬體空間，但智慧建築卻是虛擬與實體整合下的產物，可以讓建築物與其內的家具、物品產生相互對話的連結，從而自動感測溫度、濕度與光線的變化，讓建築物達到自動節能、智慧溫控等功能。

在綠建築部分，台灣起步甚早，已有20年歷史，智慧建築則為近10年的新趨勢。他表示，一旦兩者相整合，透過各類先進的BIM(Building Information Modeling)與IoT(物聯網)技術，將讓智慧綠建築成為帶動商辦價格上揚的一股創新動能。

黃瑞楠則以「國際局勢變動，台灣商用不動產機會再現」為題指出，受惠中美貿易戰與都更危老題材發酵，2018全年台灣商用不動產成交金額放大至1035億，交易量提升超過四成。

若剖析交易內容，黃瑞楠表示，以傳產製造業購置廠辦為最高，比重達24%；其次為科技業購置工廠，比重為16%；第三為金融業購置辦公大樓，比重13%；這個數據有別於過往科技、金融業主導商用不動產的趨勢，顯示傳統台商顯著回流。

黃瑞楠：適度升級廠辦 台商青睞度更高

但黃瑞楠也提醒擁有傳統工業區土地的物業主說，台商回流所需要的是自動化智能生產廠辦，而非傳統規格的廠房，在彼此此認知有落差下，供需未必能媒合，傳統物業主如果能適度變更廠房規格與機建設施，不但能有效帶動出租或出售的機會，也能提高售價與租金收益率。

此外，若從地理區域來分析，2018年台灣商用不動產交易主要集中在北部地區，台北、桃園便囊括九成大型交易。

根據第一太平戴維斯的統計，台北市交易以辦公室及工業廠辦為主，全新及預售辦公大樓交易受到大型企業喜愛；其中，台北市5成交易，集中在內湖科學園區 廠。

從外資的觀點觀察台灣市場，黃瑞楠表示，受到台灣政經困局影響，台北商用不動產投資潛力逐年下滑，近3年更在亞太城市投資排名中跌落到20名以外，主因是市場規模過小、可選擇標的有限、價格競爭激烈，以及投報率偏低所致。

在投報率偏低部分，黃瑞楠認為，台灣游資過剩，導致本地投資人可以輕易取得八成商辦的融資，且融資利率落在1.6%以下，讓台北商辦的租金收益率僅需來到2.6%，就可滿足投資方期待，但這樣的低回報率遠高於外資融資成本，更遠非其所期待，導致過去5年外商對投資台北商辦興趣缺缺。

第一太平戴維斯：今年商辦行情持續增溫

不過近半年的情況似乎有所改觀，黃瑞楠表示，台北有4成以上的A級辦公大樓屋齡超過20年，加上政府獎勵老舊危樓都更，預估近期將有15棟大樓申請或研議辦理都市新更，如順利通過，未來3-5年市區將減少8.2萬坪辦公室供給，會大大刺激辦公室租賃需求。

此一因供給短缺而造成的租金上揚壓力，已經反映在統計數據上。除2018年辦公室租金平均漲幅達3%以外，台北年新完工的3棟A級辦公大樓，南山廣場、國泰民生建國及聯合報大樓，出租率或預租率皆達8成以上，市場反應良好。

換言之，辦公室以及工業不動產將成為2019年商用不動產的主旋律，外加辦公室升級需求大於供給，將推升租金及價格成長，讓今年成為台灣商用不動產的持續起飛年。