■深圳隔鄰的東莞樓房每平方的均價還是15,000元之內，預期升值潛力不小。圖為東莞市城市風景。 網上圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
內地第一財經雜誌剛發佈的一份城市排行榜，當中四個一線城市排名產生根本性改變，現在排序是上、北、深、廣，是根據商業資源聚集度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來可塑性。另外，新一線城市包括了大灣區的東莞。
廣州和深圳交替換位，正是象徵內地經濟發展的演義，由工業時代逐步朝向互聯網時代。明顯地，深圳市在吸引創新產業人才上已打勝仗，成為最具生命力的南方經濟地帶。
萬眾矚目的粵港澳大灣區規劃很有可能在五六月份出台，替整個地區未來幾十年繪出清晰遠景。四月尾香港政府正式展開土地政策方向諮詢工作，報告書暴露出香港嚴重欠缺未來發展土地，形成本地樓價高位不下，港人應思考走出去大灣區城市下注呢。不少業界內外朋友向筆者查詢這個答案，我嘗試利用本欄有限篇幅統一回答。
大灣區的總體佈局是九市二區具體地分為香港、澳門、九市分為深圳+東莞+惠州、珠海+中山+江門及廣州+佛山+肇慶。據國家統計局2017年初步核算，九市十二個地區GDP總量正式突破十萬億大關，大灣區創造了全國1/8的GDP。排在GDP總量超過二萬億以上是香港、廣州和深圳，深圳和香港是非常接近的；排在GDP總量5,000億元（人民幣，下同）以上有佛山和東莞；排在GDP 2,000億元至4,000億元間依次是惠州、中山、澳門、江門、珠海及肇慶。三組特定城市群的GDP總量總合是深莞惠的33,410億元；廣佛肇的33,190億元和珠中江的8,654億元，明顯地深莞惠和廣佛肇經濟發達程度是相若的，但深圳的新型經濟前景優勢明確，而珠中江則是遠遠跟隨其後。
穗深剛需強 限購制約升幅
經濟發達程度每每同當城樓價成為正比。根據2018年3月平均價排名依序是深圳（58,614元/平方米）、廣州（32,661元/平方米）、珠海（23,378元/平方米）、東莞（15,792元/平方米）、佛山（13,247元/平方米）、中山（12,129元/平方米）、惠州（10,219元/平方米）、江門（7,790元/平方米）及肇慶（7,497元/平方米）。在過去一年內，年漲幅突破30%（依大小排列）是肇慶（40.1%）、江門（37.63%）、中山（31.61%）、佛山（30.46%）及東莞（30.15%）；其後是深圳（28.92%）、廣州（27.96%）、惠州（13.96%）和珠海（7.08%）。廣州及深圳同樣出現「日光」新盤情形，反映剛需強橫，只是嚴厲的限購措施限制升幅而已。
江門和肇慶屬最便宜級別
其實香港人去大灣區投資住宅物業，首先要問投資額和投資用途。如以平均呎價考量，最高級別是深圳、廣州和珠海，起碼3.5萬元/平方米是起步點、第二級別是東莞、佛山、中山及惠州，1.5萬元/平方米是有找的，而最便宜級別是江門和肇慶，8,000元/平方米是足夠的。
投資用途包括幾類：長期自住、假期自住和投資出租。長期自住是看每天往返，合理地是單程控制在一小時之內，可見將來是包括深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門，但每所城市的生活配套、教育/醫療水平、娛樂多樣化程度有極大分野，準買家必須實地考察作準。
假期自住的幅員地帶則會較廣闊，取其物價便宜、環境優美、空氣清新、旅遊豐富、美食不絕等因素。在九市中也不乏選擇，包括珠海、中山、江門、肇慶、惠州等等，除了肇慶外，來往港澳也是交通便利。
投資出租是視乎回報和升值潛力，二手市場發達程度也是重點。這項是跟當城經濟發達程度有着直接關係，尤其大量外來人口天天進城是決定因素。當然九市中首選深圳和廣州，如果想賺取兩座特大城市的外溢效益，則選擇廣州的隔鄰佛山、深圳的隔鄰惠州和東莞，都是每平方的均價還在一萬五千元之內，預期升值潛力不小。眾多深圳房地產業朋友看好惠州城區、惠陽區和大亞灣區，大眾不妨留意下。
惠州和肇慶為無限購城市
當你選中城市後，注意外地人怎麼買。現在無限購城市是惠州和肇慶；外地限購2套有東莞、中山和江門、中山和江門首套需半年社保，東莞要一年社保；外地限購1套有廣州、深圳、珠海、佛山，前三城需要5年社保或個稅，佛山則需要1年社保或個稅，佛山某些外圍地區則無限購。
在粵港澳大灣區規劃出台前後，都是往當地各城市投資的大好時機，因為預料大灣區時代剛剛啟動，幾年間仍是樓價上升周期。當人口大量遷入後，投資商舖是下個選項，實地視察和了解未來當區遠景是不可忽視的步驟。物業投資經過收集資料、具體分析、精確估算、評估風險、資金企劃、實質談判的實踐工作，少做功課都會換來投資的惡果。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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