不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

根據美國最大的房地產資訊電商公司Zillow，最近期針對超過100位房地產的專家與經濟學家所做的房價調查問卷結果，有過半數的受訪專家認為，美國下一個經濟衰退很有可能發生在2020年，其中又以會在2020年的第一季開始的人居多。

另一方面，除了傳統的經濟指標來預測經濟衰退是否即將來臨之外，新興的一個經濟指標：「白人與黑人失業率的差距值大小」，也可以用來判斷景氣所處的位置。亦即，在景氣最高峰時，白人與黑人失業率差距值為最小；相對在景氣處於最低谷時，白人與黑人失業率差距值為最大。而目前，美國白人與黑人失業率差距值為1.1%，處於歷史的低點，可說是景氣處於高處不勝寒的情形。

 

事實上，美國的平均房價(以中位數表示)受到穩定的實質住房需求、歷史低點的失業率、經濟持續增長等利多因素加持，再加上房屋供給受限(尤其是新屋供給)，使得原先預估今年美國平均房價全年小幅上漲3.7%，改上調至上漲5.5%。更重要的是，去年的平均家戶所得事實上從68,000元美金(約台幣202.64萬)，增加至71,900元美金(約台幣214.26萬)，年增長率5.7%。再加上美國「全國住房建築商協會NAHB」委外做的實證研究發現，多數美國一般人財富增加仍是以房產增值為主要的模式之一，且其中房地產約占個人總資產比例的25%。所以不管是實質收入的增加、或是個人堅信購買房產增值致富的原因，都讓美國的房價上漲增添燒的更旺的柴火。

回頭看美國房價，雖然過去幾年持續穩定上漲，但畢竟這次美國景氣擴張時間逾11年，已經為美國歷史上第二長久的，若在持續擴張到2020年，擴張期就打破美國史上經濟擴張最長的紀錄。隨著美國聯準會FED持續升息、地緣政治貿易戰(例如:中美貿易大戰)的發生，再加前次美國經濟的大衰退就是房地產所引爆的，這也就是為何許多房產專家學者會預測2020年是美國景氣反轉的發生時刻，全球的投資人或許應該有所警惕，並提前作適當的準備!!