分屋比例與施工品質、造價的抉擇－不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

在都市更新或危老重建整合過程，一般住戶最關心的焦點議題大都集中在分屋比例，而卻忽略最重要的結構安全與施工品質，及至完工進住之後才發現問題層出不窮。請問莊教授，當住戶面臨造價成本與分屋比例兩難問題時，究應如何兩者兼顧而讓所有住戶都能心平氣和的參與討論並遴選最佳實施者？

有關這類問題，以台北市健康公宅為例，當初市長還以豪宅級自豪，惟新屋入住不到兩年，竟出現浴室天花板嚴重漏水情況(請參閱附圖照片)，其後更陸續傳出陽台漏水、浴室排水不佳、插座沒電甚至蟑螂入侵等情事，住戶普遍質疑設計不良與施工品質不佳。

當時北市都發局隨即迅速要求廠商盡快修繕並釐清漏水責任，姑且不論結果如何，追本溯源，應與當初招標採「統包」並採最低價得標機制息息相關。本文討論此一議題，最重要的是提醒都市更新或危老重建住戶，在爭取分屋比例同時，更應不忘兼顧實施者業績、品牌信譽與結構安全、施工品質。

以下再就永春都更案、淡水「東來大廈」、霧峰「太子吉第」等三案例分別探討問題癥結，以及事後處理結果，以供參考！

不論是都市更新或危老重建，即便是所有條件都已談妥，最後總會因分屋比例看法分歧而再度延宕，此一議題不僅普遍存在於實施者與重建戶之間的互信，通常住戶彼此之間看法各異，更是重要關鍵。

尤其是危老重建「自主更新」，幾乎沒有一位住戶有過重建經驗，就以工程發包怎麼遴選良好的營造廠為例，除施工品質之外，最大的歧異便是建築工程RC或SRC構造，以台北市政府所公布之工程造價，SRC三級與RC一級價差就高達六二％，另外，建材設備高級與否也是相當重要的一大癥結點，至於完工之後的保固更是不容忽視！

一、永春都更案
─遴選實施者意見分歧，不同意戶杯葛，建案呈「Ｕ型」規劃設計

以忠孝東路五段永春都更案為例，據稱當時係因大家深覺工程品質之重要性，一致決議共同推薦遴選實施者，詎料遴選結果，經推薦而未雀屏中選之住戶心生不滿而淪為不同意戶，最後卻導致建案呈Ｕ型規劃設計，整個社區建築價值大打折扣，殊為可惜！雖然此一建案一俟興建完成，當初爭執是非對錯即可立見真章，只可惜全體住戶付出的代價未免太大！

二、淡水「東來大廈」
─海砂屋一樓店家裝修，貨車載運過重，導致騎樓塌陷

另外，淡水捷運站正對面的「東來大廈」，在二○一二年即被鑑定為高氯離子含量的海砂屋，尤其地下室天花板也早已出現鋼筋鏽蝕混凝土剝落情形，其後雖然大多數住戶都同意改建，惟並非每一住戶都同時出現海砂屋症狀，而一再延宕。二○一七年十一月因一樓店家裝修，貨車載運砂石磚塊過重，導致騎樓塌陷，新北市政府遂積極介入協調整合，最後終於達成重建共識。

在此必須正視的問題是為何會出現這麼嚴重的工程瑕疵，雖然一般大都會歸責於早期法令規範不夠嚴謹，惟又為何這些問題大都發生在一些名不見經傳的小建商或營造廠，當然這也不代表大建商不會發生類似問題。

本案最值得檢討之處在於原預售建商施工品質低劣，而這也正是當前所有新建案都格外重視實施者之業績，以及品牌信譽之主要原因，尤其是施工過程一定會要求附「鋼筋無輻射證明」及「混凝土氯離子含量檢測證明」等文件。

三、霧峰「太子吉第」
─921地震倒塌，上市建商負起重建責任

例如一九九九年九二一地震，霧峰「太子吉第」建築物結構嚴重受損，經霧峰鄉公所判定為全倒，其後原投資興建之太子建設與社區一九○住戶達成協議，由太子建設以優惠價格承攬營建，重新為住戶打造一個兼顧結構安全的新家，最後終於二○○四年四月十七日重建完成，並且有些地震後已經在外購屋而沒有參與重建的住戶，也陸續回頭購買社區餘屋。

此一議題所顯示的重點在於，如果當初是小建商又負不起重建責任，住戶很可能落得血本無歸。同樣的，如果都市更新或危老重建所託非人，難保不會出現類似問題，更何況負責任的建商除保固責任十五年之外，也有將建材設備保固延長至三年者。

近年遠雄建設售屋時還額外再增加一份保固書，將結構體保固延長至二十五年，並且防水與地磚、壁磚保固也都延長至五年，由此不難了解工程品質與建商品牌信譽的重要性。

以上所述，不論是都市更新或危老重建，尤其是危老重建「自主更新」，在爭取分屋比例同時，更應不忘兼顧實施者業績、品牌信譽與結構安全、施工品質，俾真正確保自身財產權益！