金融研訓院院長黃崇哲。（記者胡志愷攝）
（黃崇哲為金融研訓院院長，曾任台經院BOT研究中心主任，台北大學經濟系助理教授，宜蘭縣財政處處長）
不動產是我們所有金融投資標裡面一個很重要的選項，相對於股票、債券或者是外匯、儲蓄型保單，不動產的特性關鍵在於金額比較大，隨著景氣所受的影響比較大，不動產變現慢，所以我們如果把不動產簡單區分為一個是自用的，一個是投資型。以自用而言，目的就是在降低你對租金的支出。年輕人如果要投資型的不動產，以當前的房來看，這個空間會比較小，因為他的進入門檻比較高，信用取得、槓桿也比較大。
不動產價值取決於與上班地點遠近
台灣現在不動產的標的，因為他的態樣很多，有一人住的套房，也有距離都會中心較遠，但是室內面積比較大比較新的建案，按照學理來看，其實不動產的價值，是反應在住宅跟你上班區域的通勤時間，就是說你通勤時間越短，你就越願意付較高的價錢去取得這個不動產，因為你多出的時間效用比高，我們以前學都市經濟學來看的話，應該是這樣。
問題是你到台北市中山北路看的時候，那些房子都是瑪麗亞（指移工）在住的，這些都會區內的豪宅都不是真的通勤的人使用，年輕人要買房就只好往都會區外移動。往外移動的時候，你可以工作的能力跟你工作的穩定度，就是你考量的重點，現在年輕人還是要忍受到自備款的儲存。回到年輕人買房的出發點，當你要存到自備款的時候，你就有很多必須要犧牲的財務選擇。
日本房產跟汽車一樣 一買就折舊
日本這幾年來，特別是在不動產泡沫之後，現在的不動產呈現很兩極化，其實連大阪的都心的價格都開始鬆動，可是日本東京都的價格一直在往上的時候，日本的年輕人，尤其是像律師或高所得者，他們不會買那個房子，他們習慣租房子，為什麼？因為他們發現日本的不動產已經像車子一樣，因為人口在減少的時候，或者說有能力購買不動產的人口在減少，他的房子會慢慢無法保值，如果再加上他的房屋稅或地價稅，所以在日本房子像車子一買就折舊。
更誇張的是在日本的鄉下，因為鄉下地區人口高齡化的情況下，原有的透天厝，或是基礎服務不夠好的地方。去日本鄉下的時候，火車站走出來會有一排店，賣書等一間間店面，但是現在就是一個購物商場（Shopping mall）搬進去，整個火車站走出來後店面全倒。加上老人都會集中在火車站旁邊，會有一棟樓下是慢性病醫院，樓上是有電梯可以到房間的住宅，你可以看到很多日本發生的城市風貌，可能會發生在台灣，就是當年輕人他來到都市，或離開都市，房子名義上有人繼承，但沒人會在那邊住，住的便利性已經消失了，所以日本出現很多1塊錢的房子。就是有貸款，貸款之後沒法處理就交給銀行。
台灣碰到這個人口老化的衝擊，大概晚日本10年，但是我認為這衝擊來的也很快。所以對年輕人在思考，購屋要不要跟他父母一樣的購屋行為。
台灣人口與房產變異 晚日本十年出現
我們看到的是，政府當然對這一塊的政策要去定位，因為如果不動產跌價的話，對我們金融體系衝擊會很大。但是我們本來都在期待都市更新，就是都市的機能調整，街道要變寬、無障礙空間要變多，但是我們都等不到，我們都變成等到舊房改建，我們沒辦法像新加坡一樣有新的城市。
所以我不覺得年輕人需要把擁有不動產，跟上一輩一樣認為非常重要，因為房地產的變化性更大。基礎建設會一直蓋，捷運說不定有一天就通到宜蘭去，政府也決定高鐵都要通到宜蘭，所以交通建設會慢慢擴大都市的範圍。當你把現在20到30歲的青春，就是為了要準備頭期款，會給自己帶來很大壓力，現在大概就是爸媽還可以支撐頭期款的人可以買房子，但是我們那個年代很多都是頭期款自己存的，現在要靠這樣是比較困難。
交通建設完成 都會中心會移轉
這不代表年輕人不必存錢，我只是想表達台灣的都市、未來的人口分布，如果像台北市的房價，而導致都更都只能夠改建的情況下，未來的人口的重心，會慢慢的做新的移動，新的都心就會慢慢產生。
所以年輕人他在購屋決策上，要有都市可能變遷的想法。第二個就是工作也會變，我是覺得尤其網路，這次疫情的影響，有很多工作也會去都市化，它不代表每天都要通勤的存在，可能也是要去思考的。
我甚至覺得年輕人他將來租房子會變的很容易，但前提是居住要正義。什麼叫居住正義，以前讓每個人都可以買房叫居住正義。像我們說社會住宅，在英國他叫可以負擔的住宅（Affordable housing），日本也是一樣。比如說台北市，台北市的平均收入的3分之1，是由中央政府來提供這一類的房子，讓每個在市政府這個區塊工作的人，他都租得到房子，那這個概念是什麼呢？概念是說，像今天榮總新醫生 ，他都買不起榮總附近新房子，當醫生都住不起這附近房子的時候，這個都市是會老去的，更不要講說，如果這個都市，連樓下的警衛、掃地的阿桑都沒有居住的空間，你這個都市會沒有這類的服務存在。
所以幾個歐洲國家他們在定義社會住宅的想法就是，他不是弱勢住宅，他的社會住宅只要你有工作，你的工作水準的一定程度，政府要努力蓋這種房子租給你，讓你不必被房東趕，那才能夠維持這個都市的活力價值。
（攝影紀錄/記者胡志愷．謝羽蓁 策畫訪談/記者歐祥義）
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