隨著少子化、高齡化現象逐漸明顯，國內近期在銀行業者帶動下，興起「不動產養老」模式，也就是透過貸款、出租或信託來活化舊屋，同時以其所產生的利潤來供養老年人。租賃住宅服務業者就說，房子是「啞巴的兒子」，也是最孝順的；透過這樣的機制，不僅能夠活化老屋，也能讓老人安養天年，這將會是未來趨勢。
有「包租公律師」之稱的律師蔡志雄，長年關注不動產養老模式。他認為，不動產養老其實關係到社會變遷，過去父母辛苦一輩子後，除了本身一棟房之外，可能還會幫忙子女再買幾棟房，幫助下一代成家立業；但隨著房價越來越高，父母的負擔越來越重，現在漸漸變成老一輩幫忙年輕人付頭期款，然後由子女自己繳房貸；不過，在不久未來隨著年輕人所得越來越低，再加上未來勞保破產的傳言不斷，以往「以兒養老」的觀念可能將會漸漸改變，進而變成「以房養老」。
以房養老除了有世代變遷的因素外，也是一個不得不如此的選擇。蔡志雄指出，過去老公寓大多沒有電梯，當老年人的身體逐漸不允許之下，再加上年輕子女都在外頭，就算手頭還有些退休金，也是只能將舊屋處理掉，看是要換新屋或是再另外承租，這是「必須要這樣做」，不是老年家有辦法選擇的。
隨著世代逐漸變遷，老年人的觀念也逐漸在改變。蔡志雄就奉勸，年輕人不要再去期待老一輩會給你房子或頭期款，應該想想未來是否也會有以房養老的需求，「老一輩以前如果有買一棟房子，未來還能用來以房養老；現代年輕人也應該思考看看，一輩子真的要買一間房，除了未來可以住之外，也是很好運用的資產」。
▲有「包租公律師」之稱的律師蔡志雄，長年關注不動產養老模式。（圖／記者賴志昶攝）
「房子是最忠實的兒子。」租賃住宅服務同業公會全聯會全聯會理事長鄭俊杰也認為，養兒可能會傷財，會妨礙老化，但養房不會，因為房子是「最孝順的啞巴兒子」。
目前不動產養老主要分成三大方案，即是以房養老貸款、賣屋轉租以及留房養老安養信託。其中，租賃住宅服務同業公會全聯會目前透過與銀行合作，未來將於9月推動留房養老安養信託業務，要透過此的模式，讓年老者也能享有高品質的退休生活。
鄭俊杰解釋，所謂留房養老信託，就是持房者將房子信託給銀行，而銀行再透過包租代管業者創造利潤，至於原屋主則能依照自己的需求，選擇到市區較方便的社區居住，或是能到其他縣市Long stay，讓他的退休生活可以多采多姿；另一方面，藉由業者出租老屋後，屋主還能獲得租金利潤，更可以此收入作為養老住宿、生活、共餐、共學的平衡支出，以提升異地生活的品質。
鄭俊杰說，隨著年齡增長，人們會逐漸老化，需要人去照顧，「房子也是，需要好的租屋業者去照顧。」所以就是需要留房養老信託的機制，讓舊屋能夠活化，也能讓老年人能安享天年又能賺到利潤，尤其台灣預計2025年就會邁向「超高齡化社會」，這種機制可說是未來的趨勢。
至於隨著國內對不動產養老的需求越來越高，有學者建議政府應設置專法來管制該模式。對此，蔡志雄則認為，這要看目前不動產養老在全國的實施情況而定，如果是各縣市選擇這種方案的民眾不多，「其實為了這件事去定（專法）的話，比較沒有必要性」。
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