不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

中國房地產市場已經走了近20年，房地產市場火熱一直在持續，房價一直在上漲，而房地產調控政策也一直在出台，甚至這幾年，每年各城市出台的房地產調控政策都有幾百次，而且還都說是史上最嚴厲的。當出台房地產調控政策時，總是有人抱着幻想，隨着政策出台，房地產市場出現重大轉折及全面調整。

比如，2010年我曾給政府部門寫過幾個關於房地產政策的報告，當年國務院出台的「國十條」，也基本上採納了我不少建議。當時我欣喜若狂，以為中國房地產市場會走上調整之路，讓房地產市場健康發展，但是這些房地產調控政策最後沒有具體落實，而是走上行政性調控（即限購限貸等）為主導之路，中國房地產市場並沒有出現重大的調整。

2016年，中央定位房地產市場為「房住不炒」，住房是消費品，而不是投資炒作商品。這個定位當然是很好，也是房地產市場能夠走上健康發展的正確之路。但是中國房地產市場並沒有因為「房住不炒」的市場定位而出現重大轉折；反之，各城市是出台了許許多多的調控政策，但房地產市場則是愈是調控，愈是歡樂，住房的銷售與價格更是比翼齊飛。這幾年不僅各個城市的住房銷售一直創歷史紀錄，而且房價更是上漲到歷史前所未有水平，甚至於經濟發展比較差的許多四綫小縣城，房價出現翻番上漲。

為何會如此？一是盡管有了正確的房地產定位「房住不炒」，但具體落實這個市場定位上，不是採取經濟槓桿，而是把行政性的調控政策推到極致，住房投資者當然知道政府其中的奧妙，希望托住房價。即使有些許經濟槓桿在起作用，也僅是事前限制，根本上就沒有事中及事後的限制，炒作住房同樣是有利可圖，只不過炒作成本上升而已。

房住不炒定位 與「三穩」相悖

二是中央政府在給房地產市場「房住不炒」的市場定位同時，還把房地產市場的短期調控目標定位「三穩」（穩房價、穩地價、穩預期）。「房住不炒」與「三穩」兩者，基本內容實質上是完全相悖的。前者是要房地產市場回歸到消費為主導的市場，拒絕房地產的投機炒作，要去除房地產炒作的賺錢功能；後者則建立在「以房地產投機炒作為前提」的假定上。

在以消費為主導的房地產市場，價格根本就不用政府巨集觀調控政策來穩定，而是市場供求關係來調節，否則房地產市場價格機制將會失靈。

還有「預期」是投資市場一個重要術語，它是影響投資品體系最為重要的因素之一。所以，無論是穩定價格，還是穩定預期，都是把中國房地產市場看作是投機炒作為主導的市場，希望通過政府的調控政策來穩定。在這種情況下，「房住不炒」的市場定位根本就無法用具體政策來落實，讓房地產市場回歸到消費為主導。

疫情爆發 房價下跌成趨勢

反之，到2020年8月份，中國70個大中城市新建商品住宅價格則連升59個月了，即使今年新冠病毒疫情爆發，國內各城市的房價還在上漲。

不過，今年發生的幾件大事，可能對中國的房地產市場造成巨大衝擊，中國房價不跌的神話有可能破滅。一是今年新冠病毒疫情爆發，讓十分脆弱的中國房地產市場風險正在暴露出來。由於近幾年房地產市場銷售一直在創歷史紀錄，住房過剩已經成為普遍現象，特別是三四綫城市。受新冠病毒疫情爆發衝擊，不少城市的房價開始全面鬆動，房價下跌已經成了國內不少城市的基本趨勢。

據報道，天津的武清、西青、河東、東麗等熱點城區，房地產市場價格出現不同程度的跌幅。武清城區聚集着萬科、恒大、碧桂園、保利等大型房地產企業的新盤，然而這些房地產項目的價格都難以突破每平方米1.3萬元，維持在每平方米1.1萬元才有市場。根據現有的信息，天津郊區都出現房價大幅下跌，跌幅比2018年高位最多跌30%。天津、成都、武漢是這樣，中國那些三四綫城市可能面臨房價下跌的風險會更高。

劃3條紅綫 收緊房產業融資

二是最近金融監管部門有意收緊對房地產業的融資，比如要求剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍的房地產企業，不得融資，給中國的房地產企業融資劃定了三條底綫。有市場機構對50家銷售額較高的房企財務數據進行了梳理，只有12家房企符合三條標準要求。

踩綫一條的房企有14家，同時越過兩條紅綫的房企有10家，同時踩到三條紅綫的房企有14家。可以看到，中國最好的房地產企業踩綫比例都在75%以上，那麼，全國剩下的幾萬家中小房地產企業所面臨的債務風險可能會更高。

可以說，這三條紅綫劃定，房地產企業的過度槓桿會有所收斂，甚至那些過度負債的房地產企業不得不讓手中的住宅降價促銷，否則將面臨觸及房地產企業融資三條底綫的巨大風險。這也是一直房價堅挺的北京，最近也開始出現房價下跌的重要原因。十一期間，北京在建的新樓盤，高達半數以上項目都在打折銷售，折扣普遍為八五折，最低可到七八折。而恒大等大型房地產開發商，已經要求各地項目下半年的住房降價銷售為主導，以價取量。面對三條紅綫約束，房地產企業只能以價取量，否則面臨生死存亡之危險。北京的房價都要下跌，其他城市要托住房價估計並非易事，而房價的下跌，則是影響房地產市場出現重大調整最關鍵的因素之一。

銀保監 全面收緊按揭貸款

三是有報道指出，國內銀行對居民的按揭貸款開始全面收緊。對於今年個人住房按揭快速增長，國內銀保監會已經持續開展30多個重點城市房地產貸款專項整治，加大對首付貸、消費貸資金流入房市的查處力度，並對商業銀行的住房按揭貸款開始全面收緊。

房地產住房按揭貸款是房地產市場的命根，如果該貸款全面收緊（比如貸款額度減少，貸款審核程式從嚴、貸款利率上升、首付比例提高），不僅會讓投機炒作者不容易增加槓桿，反之會增加投機炒作成本，也可能讓住房消費者更無支付力進入市場。在這種情況下，住房需要將全面迅速下跌，並引發房價下跌。一旦房價出現普遍下跌，將可能出現惡性循環。房地產市場大調整可能隨之而起。

所以，就目前中國房地產市場的形勢來看，盡管國家統計局的數據顯示，70個大中城市的房價還在上漲，但房地產企業新建住房項目主動降價促銷、全國住房普遍過剩引發房價陰跌、按揭貸款收緊引發住房需求減少等，都可能成為這次中國房地產市場出現調整的重大誘因，不過結果如何，還得繼續觀察。

▲ 受新冠病毒疫情爆發衝擊，不少城市的房價開始全面鬆動，房價下跌已經成了國內不少城市的基本趨勢。（中新社資料圖片）