不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

二○二○年在COVID-19新冠疫情肆虐下，全球經濟受到重創，引起海內外股匯市動盪不安，同時受疫情人流限制的影響，更使得原本逐漸沒落的傳統商圈每況愈下。近幾年來，由於消費型態轉變與新增商圈競爭排擠，台北市陸續傳出傳統商圈衰退沒落的事實，包括東區、民生社區、過去的天母、最近的五分埔、饒河夜市外圍……，從前年開始筆者就在各媒體疾呼傳統商店逃命潮開始，如今更加印驗市場正在逐步沒落萎縮中。

市場並沒有失靈，傳統商圈面臨的是市場經營能力與競爭力衰敗的事實

其實，台北市東區商圈沒落只是冰山一角，沒落主因不只是東區的問題，它代表的是新零售時代來臨，它代表所有傳統商圈門店將逐漸式微的警訊，尤其是大坪數空間的傳統店面首當其衝。

有些學者認為空店率增加才是市場失靈的主因，因此極力向政府提議課徵空店稅，其實，市場並沒有失靈，市場正如實的反映傳統商圈受新增商圈競爭與新零售市場排擠，同時反映傳統商圈逐漸沒落的事實。這些學者不諳市場興衰原理，只會錯用學術理論與濫用稅制干預，只能治標，卻無法治本，不但課稅會障礙重重，更只會讓傳統商圈更沒落更沉淪，後果不堪設想！

傳統商圈在高價百貨商場、低價量販大賣場、宅經濟網路購物平台三大市場的夾攻下，競爭力節節敗退，筆者依多年觀察與分析，提出「五缺」「七窘」為傳統商圈沒落的主因：

傳統商圈從市場經營能力分析的「五缺」：

(一)傳統商圈缺乏聚客行銷能力：

傳統商圈缺乏具有組織性的推動行銷能力，無論是在行銷活動、廣告、創新主題……等都無法與百貨商場相比擬。

(二)傳統商圈缺乏主題聚焦能力：

房租高漲，逼迫大品牌名店撤離，商圈失去名牌聚焦吸引力。

(三)傳統商圈缺乏一站式滿足能力：

傳統商圈無法像百貨公司與大賣場提供消費者一站式滿足的需求。

(四)傳統商圈房東缺乏協同作戰能力：

大地主與老房東挾地段優勢，只站在房租收入考量，未體諒房客營運成本，以致無法相輔相成，協同作戰，更無法協助提升競爭力。

(五)傳統商圈缺乏購物樂趣：

一旦商圈名牌紛紛撤離，人潮逐漸消退，就失去消費者購物樂趣，產生惡性循環。

傳統商圈從市場競爭力分析的「七窘」：

(1)從「高價市場」分析：

傳統商圈受百貨公司不斷吸走高端客源的影響窘境。

(2)從「低價市場」分析：

傳統商圈受大賣場低價量販的優勢排擠，造成平價客源流失的窘境。

(3)從「年輕市場」分析：

網路平台提供即時性一站式搜尋服務與速時宅配服務，造成傳統商圈在年輕族群市場流失的窘境。

(4)從「老年市場」分析：



各都市重劃地區新興商圈林立，商圈在地化，造成傳統商圈在老年消費族群流失的窘境。

(5)從「區域市場」分析：

上述新興商圈林立，大台北地區在「信義計畫區」、「西門町」、「台北東區」等區集中消費的時代已成過去，受在地新商圈的競爭壓力，造成傳統商圈消費市場被稀釋的窘境。

(6)從「宅經濟市場」分析：

後疫情時代，宅經濟更加盛行，餐飲外送服務、網路即時購物平台業務量大增，造成傳統商圈客層被大量瓜分的窘境。

(7)從「商業模式改變市場」分析：

消費者行為改變，消費市場隨之改變，商業模式必然有大的變革，過去企業在商店橫向的擴充，改變為樓面的縱向發展，大面積的展示店面將逐漸退潮，銀行業、房仲業、加盟餐飲業……紛紛捨大面積店面而往樓面縱向擴充，造成傳統商圈店面開始拋售的窘境。