不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

房地產市場的特性為「量先價行」，依據此一特性，有所謂房市四象限循環走勢圖，即第一象限「價量俱漲」，在最高點之後，會進入第二象限「量縮價漲」、然後下滑至谷底的第三象限「價量俱跌」，接下來進入第四象限「量增價跌」復甦階段，然後再衝上第一象限價量俱漲，以逆時針方向不斷循環。

但好時價分析全台房市，發現這波房走勢呈現「跳針」情況，2014年7月，房市從第一象限價量俱漲，進入第二象限量縮價漲，2015年8月進一步滑落至第三象限價量俱跌，本來應該要走到量增價跌的第四象限。

然而2017年9月，房市離開第三象限價量俱跌，卻跳回第二象限量縮價漲，三個月後進入第一象限「價量俱漲」。

近兩年台灣房市則一直在第一象限及第二象限徘徊，目前則位於第一象限「價量俱漲」。

會出現這種情況，研判和房貸利率位處歷史低檔、市場資金充沛，台商回流等都有關係。

好時價進一步觀察六大都會區，目前僅高雄處於第二象限「量縮價漲」，其餘五都皆位於第一象限「價量俱漲」。值得注意的是，過去幾年房價「北冷、中南熱」盤整走勢，現在從四象限圖來看，已經變成「北溫、中南熱」的回溫態勢。

其中，桃園、台中、台南、高雄在四象限圖上都有強勁的表現，尤其台中、台南，年漲幅都有5%的水準，需要留意是否已過熱。

台北市近三年幾乎都位在第一象限「價量俱漲」，儘管目前離房市高點仍有8%左右的差距，且價格波動的幅度在六都中相對微小，但近年價格明顯蠢蠢欲動。

好時價表示，無論是自住或是投資，進場時機都是大家在意的條件，透過價量變動的四象限圖，可以更精準判斷目前房市的狀況及進場的時機與風險，例如量縮太久，下跌的可能性就愈大。

對執政者而言，也可從中判斷是否到了調整房市政策的時機，避免房價失控再度登上民怨之首。