不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

近年房市在資金充沛與利率偏低的效應下持續發熱，購房痛苦指數續升，打炒房聲浪四起，引發政府關注，日前由國發會提出健全房市九大政策原則，行政院提示5大面向、國發會並提14項健全房產管制措施，「打炒房」具體執行方案已是箭在弦上。

國發會針對「打炒房」提出5大管理面向

一、「紅」的面向：強力稽查紅單交易

內政部會同相關機關成立「預售屋管理小組」，並與地方政府合作，針對預售屋的紅單行為，強力稽查。

推動實價登錄2.0修法，除了「房價揭露落實到詳細門牌」外，預售屋要求確實做到「銷售前備查」、「交易後依法申報」，並加重價格申報不實的罰則。

三、「稅」的面向：杜絕規避稅負

四、「貸」的面向：銀行需差別、審慎授信

政府需督促銀行就非自用投資者以及建商新建住宅申辦貸款，採差別或審慎授信，央行必要時也會依法採行選擇性信用管制措施，金管會也將強化對不動產授信的金融檢查，控管銀行授信風險。

五、「宅」的面向：廣建社宅、擴增包租代管

政府直接興建社會住宅部分，今年底前將達4萬2000戶；明年全台18縣市總計超過1萬5千戶。

擴大租金補貼戶數，從原本一年6萬戶加倍到12萬戶，並請內政部研究進一步引導租金補貼戶參與包租代管，希望明年1月就可啟動。

除「制止紅單炒作」之外，其他健全房市政策恐存在盲點

筆者對於國發會主導健全房市政策並協調各部會依序各司其職，表示完全認同， 然而行政院長指示包括「紅」「登」「稅」「貸」「宅」等五大面向，筆者除了對第一面向「制止紅單炒作」表示完全認同外，針對另外四大面向提案中，筆者提出四大政策的盲點，供政府參考與審慎評估：

「盲點一」實價登錄獨漏「租賃全面登錄」，政府會被質疑是打假球

實價登錄門牌全都露是先進國家資訊透明化的歷程，早該實施，並無太大爭議。

預售屋即時登錄立意良善，但缺乏配套措施，因為預售交易非實質過戶，業者很容易造假並拉抬行情，而政府的稽核相對困難，若沒準備好配套，恐怕製造更多炒作後遺症。

最令人詬病的是實價登錄修法獨漏「租賃全面登録」，這個殘害合法業者的惡法，明訂房東交給仲介經紀業出租就要登錄，房東不交仲介經紀業而自己出租就不用登錄，非法排擠合法，成為租賃市場逃漏稅的溫床，政府為何視而不見？説穿了，就是為了全台90多萬戶房東與他們背後的二百多萬張選票，試問，租賃市場最核心的問題放任不管，不提案修法，難免令人質疑政府高喊實價登錄2.0的同時，是否也在打假球？

「盲點二」房產稅制改革缺乏全面性治本方案

不論是「法人替代人頭」丶「股權交易避稅」丶「分割產權逃稅」丶甚至包括「囤房稅」也都是片面稅制修正的治標與防堵措施。

一勞永逸的治本方案就是房産稅制全面改革，包括「房屋稅與地價稅合一實價課稅」與「土地稅制」的改革，把原有房屋稅陳舊不堪的稅基打掉重來，重新訂立總價課稅與稅率標準，當然更容易執行多戶遞增稅率丶單一自住減稅的目標。

至於「土地稅制」改革須從長計議，因土地炒作才是房屋價格暴漲的亂源，這就如麵粉與麵包的道理一樣，當然，政府也必須對國有土地標售訂出更妥善規範，才不會成為地價屢創新高的幫兇。

「盲點三」選擇性信用管制立意良善，但效果十分有限

央行與金管會打炒房職責應該是針對銀行的風險控管，在2012年央行已採用過銀行貸款選擇性信用管制，從台北到新北甚至桃園，問題是炒作資金就轉移到中南部，因此對抑制房價炒作的效果影響有限。如今房市現況是北溫南熱，雙北漲幅有限並無房市過熱問題，而中南部因基期低與新興工業區南移，房價持續上漲，央行若針對地區丶對象丶建商採選擇性信用管制，恐怕難不倒房市投資大咖，而卻難倒剛性自住的年輕人，也更容易引起售屋貸款上的糾紛，倒霉的可能是弱勢購屋者，現階段央行應研擬如何控管及疏導巨額的回流資金，政府多鼓勵民間資金合作投入公共建設，包括社會住宅。

「盲點四」失敗的空屋移轉社宅政策，政府還要加碼？

蔡政府極力推動社宅政策的方向值得肯定，但8萬戶空屋移轉社宅政策依目前施行了近四年，可以說徹底失敗，政府每戶每年花上超過10萬的巨額補助，換來的大多是非空屋移轉的變相補助，就算把80%以上非空屋移轉的戶數都納入充當假政績也只有一萬五千戶都不到的結果，對包租代管的租客而言，其實享受到的優惠，與政府原有的每年六丶七萬戶每人每月三千到五千補助制度並沒多大差異，獨厚的就是囤房的房東。

擴增包租代管？政府有説不出的秘密，惹不起的大老虎

行政院在「宅」面向的指導原則，居然還要反過來引導那每年三千到五千補助戶的房東轉移到包租代管去領取更多獎勵，令人質疑政府是在花大錢買假政績，包租代管本是未來蓬勃發展的新興產業，卻被政府錯誤的誤導，政府為了兌現8萬戶空屋移轉政策，持續錯誤的加碼下去，間接鼓勵房東繼續囤房並規避囤房稅，行政院這樣的政策指導面向，令人質疑是在政策性買票，就如「租賃不必全面實價登錄」一樣的考量，也是政府與民代不敢説的秘密，因為，全台有90多萬戶房東及200多萬張選票，是政府與民代不想惹的最大老虎。

＊本文作者為吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長，未經同意不得轉載

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