2020房市走勢總指南－不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

李同榮│理財周刊1012期│2020-01-17

主計總處最新統計，二○一九年十一月底消費者貸款餘額升至8.7兆元，年增5.4%。主計總處指出，消費者貸款業務主要以購置住宅貸款為最大宗，規模高達7.4兆元，占比近八成五，顯示房市剛性需求買氣回溫，選前交易量完全不受大選未確定因素影響。

選前交易量劇增房市走勢預期不受大選結果影響

二○一九年十二月六都房市交易量劇增，與二○一八年同期相比合計增長24.35%，與十一月相比也有13.31%增長。各都十二月交易量與二○一八年十二月同期比較，台北市增加18.33%，新北市25.41%，桃園市49.97%，台中市19.82%，台南市16.79%，高雄市10.57%。六都中桃園表現最強。二○一九年六都全年增長比率由北往南遞增，台北市增加3%，新北市5.93%，桃園市16.67%，台中市8.54%，台南市10.59%，高雄市11.95%，預期二○一九全年交易量將超過三十萬戶，其中桃園市仍是全年交易量增長冠軍，台北市與新北市分別殿後，顯見大台北房市扣除新成屋交易，中古屋幾乎是沒有增長。從另一個角度分析，台北市房價有漲不動的趨勢，而桃園市因人口由大台北淨流入影響，加上高鐵、桃機交通建設，讓很多首購族往桃竹移動。

2020年商辦、廠辦、工業用地成為房市三寶

美中貿易戰開打一年多，台灣暫時撿到槍，促使不少台商回台投資，政府適時推出回流政策，使台灣得以成為貿易戰贏家之一。

二○一九年全年數據顯示，台北辦公室市場淨去化量表現亮眼，Ａ辦空置率降至5.05%，創十八年新低，且每坪平均租金推升幅度近三千元，年成長約3.5%，交易市場表現更佳，年平均漲幅在5-8%。

二○二○選後商用不動產表現預期仍然延續二○一九年熱度，在集團總部化、台商大幅回流及Ａ辦需求強勁帶動下，近兩年商用不動產租賃及投資市場有了巨幅成長，同時也大量降低商辦空置率，達到歷史低點。由於近年商辦產品供給嚴重短缺，再加上金融機構、壽險業大舉投入資金，更激發建商信心大舉獵地。市場在需求強勁下，大樓空置率持續下降，新建產品來不及填補市場缺口，更帶動租金全面上漲，預期今年Ａ辦尚有5-8%漲幅空間。

二○一九年工業地產成交金額達782.4億元，年增6%。台商回流帶動強勁需求，推升工業用地價格，北北桃三都工業地產漲幅高於全台平均，過去五年平均上漲30%，工業區土地已連續五年上漲，尤其大台北結合內科、南港、汐止的廠辦鐵三角，以及由土城、中和、新店延伸到汐止的產業黃金走廊，吸引了大量製造業入駐，並帶動台商與外資投資熱潮。

不動產市場在台商回流氛圍中間接受益，無形中掀起一股房地產投資風潮，不僅是豪宅產品，商業不動產更是投資重點，台商回台投資意願轉為具體行動，預期二○二○年商辦、廠辦、工業用地成為房市三寶。

住宅市場表現平穩無法都更的老屋將不值錢

二○一九年台北市公寓價格在房市回溫中居然持續六個月下滑。依據北市府最新一期二○一九年九月住宅價格指數，公寓再下跌0.24%，自二○一九年第二季開始已連續下跌六個月，九月均價每坪42.6萬元，也是創近一年來新低。

近年來買屋市場以自住剛性需求為主，購屋人多會考慮屋齡新舊，北市公寓三、四十年以上屋齡已超半，由於租屋市場需求殷切，會買老屋的人多是買來出租，願意買來自住的人也就愈來愈少。

過去民眾都認為北市房價只漲不跌，大家寧願以同樣預算買蛋黃區且比較舊或較小的房子，現在房市以自住剛求為主，買房的多是年輕人，年輕人寧願買遠一點，小一點，也希望新一點，老公寓因此愈來愈沒有市場。

在老屋愈來愈不值錢情況下，除非房子有明顯的都更機會，否則房子愈來愈老，折舊愈高，就一定愈來愈不值錢。依目前行情分析，北市公寓會繼續緩跌，如果未來因政策影響，銀行針對老舊公寓大幅縮減貸款，或是發生較大地震，都會促使老舊公寓房價加速下跌。