不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

今日黎明幼兒園園長林金連衝撞台中市長林佳龍座車，引發社會熱議，也讓重劃區的利益議題再次浮上檯面。5年前鬧得滿城風雨的大浦重劃區張藥房事件，苗栗縣府強拆民宅徵地，引發居民自殺抗議，後來事件落幕，房蟲投資客也大舉炒作周邊住宅，但隨著台積電廠區遲不動工，日前爆出投資客黯然賠售退場，有人買進千萬透天，卻大賠228萬元，光一戶就折損近2成本金。
 
有鑑於竹科已呈飽和狀態，中央政府規劃了竹科第四期擴建用地竹南基地，而大埔重劃區位於苗栗竹南，在竹科四期竹南基地旁，占地約154公頃，近中山高頭份交流道、國道三號香山交流道，從交流道到新竹科學園區車程約20分鐘。5年前，因台積電傳出要進駐，引起不動產市場注意，台北投資客組團進場，大舉炒作當地建案。

但根據實價登錄資訊，卻顯現投資客賺少賠多的情況，今年僅出現兩大埔重劃區位於苗栗竹南該件同戶交易獲利出場，包括在科專五路的透天與科專七路上的大樓產品，分別獲利20萬、56萬，以1020萬與788萬成交。其餘同戶交易均為賠售，其中大埔五街的一戶透天產品，相比2016年的入手價1258萬，今年2月轉手價已下跌228萬，落至1030萬，大賠228萬元，光一戶就折損近2成本金。其他透天也有12-148萬不等的賠售情況，僅有兩戶以平盤出售，但若論及持有、交易成本，也屬虧本，都顯見投資失利窘況。
 
大埔重劃區開發過程一波多折，五年前開發時，發生苗栗縣政府強拆張藥房，導致藥房老闆張森文自殺事件，引發政治風暴。三年前，建商開始積極推案預售，又有台北炒房客揪團大舉進場炒作，讓大埔房市一飛衝天；大埔重畫區最初推案時，大樓預售一坪13、14萬元，透天一戶8、900萬元，主打台積電購地、進駐議題，前後吸引三波台北投資客，當時房子都沒還蓋好，房價已驚人飆漲。經過兩三年的炒作過度，讓房市急速降溫幾乎崩盤，隨建案完工，當地房價已回到最初起漲點，投資仍不宜，但自住可考慮。
 
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，苗栗的房市熱區本位在竹南、頭份市區，但連這類苗栗蛋黃區的高價大樓住宅也都見弱勢，若逼近總價1500萬，買盤多不願出手，形成天花板；而大埔地區更是以1000萬為壓力點，挑戰千萬以上行情則呈現深跌一、兩百萬的跌勢，抗跌性相當弱，主因仍在於區域興利建設弱，也無投資價值，仍是看在地買盤臉色為主。
 
陳炳辰分析，目前大埔的透天產品平均總價在六、七百萬，大樓產品單價則是10-15萬，雖因台積電建廠明朗增添不少土地買賣詢問度，但因兩、三年前獵地者眾多，短期仍以去化存貨為主，整體現況依舊為買方市場，讓利空間得來到一到兩成。即便近期台積電啟動環評再見當地發展曙光，但房市未大幅回溫，加上投資失利消息、無其他配套區域利多，房價支撐力道還是偏弱。（陳筱惠/台中報導）

2013年苗栗縣府強拆張藥房，導致藥房老闆張森文自殺，家屬為其舉行頭七法會，其子張元豪(右)強忍悲傷燒紙錢。資料照片

大埔重劃區經過兩三年的炒作過度，後來房市急速降溫幾乎崩盤，隨建案完工，當地房價已回到最初起漲點。資料照片

占地約154公頃，從交流道到新竹科學園區車程約20分鐘的大埔重劃區，五年前因台積電進軍引起不動產市場注意，紅框處為台積電購地地點。翻攝網路

今年2月時價登陸顯示最近一次轉手已下跌228萬，其他透天也有12-148萬不等的賠售情況，都顯見投資失利窘況。 註1資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網。 註2台灣房屋智庫彙整。