【大紀元2018年11月06日訊】南加當前房價在多個地區均已達到歷史高點，但是，隨著貸款利率的升高，房市繁榮似乎出現消退，房價增長開始趨緩，9月住房銷售也比一年前下降18%，庫存逐漸增加，更多賣家主動降價。那麼，房市已進入泡沫風險期？房價會大跌嗎？
據《洛杉磯時報》採訪專家報導，業內普遍認為，泡沫危機還沒有到來，因為目前經濟發展健康，住房建設仍然低於需求。一些房市研究者預測，房價會緩和增長。但也有人認為房價會跌。
專家們認為，沒有任何理由認為目前已經或即將出現類似2007年的泡沫。
上次房市為何崩盤
金融海嘯前，南加地區房市持續上行，房價連續6年以雙位數增長，當時主要受到投機資本、甚至是掠奪性貸款等的推動，用借來的錢支付整個首付，借錢者甚至不需要出示收入證明，但之後巨大的還貸負擔壓得他們喘不過氣來。有些購房者所欠的本金持續增長，因其還款還抵不上利息。
房主很快就無法支付月供，隨著房價增長趨緩，市場也無法再融資。違約率大幅增加，市場陷入混亂。
長期為大型開發商做諮詢顧問的伯恩斯（John Burns）說，如果當時能維持融資，房市還可能軟著陸。但是，由於銀行已將這些高風險貸款打包拆分出售給了投資人，於是風險蔓延到整個金融系統，最終引發了大衰退。據CoreLogic數據，南加6縣的房價最終跌去了51%。
業者：不用擔心信貸泡沫
但專家表示，今時有很大不同，房市因過度借貸而崩潰的風險很小。金融海嘯後，當局大幅收緊了放貸標準，今天，即使放貸寬鬆了些，借貸人很可能仍然負擔得起貸款。
據美聯儲數據，過去10年，整體抵押貸款債務持續以兩位數增長，而今年第二季度，貸款債務只比一年前增長了3.5%。此外，第二季度全美還貸資金只占到整個可支配個人收入的4.2%，是38年來的最低水平。而在2000年代中的泡沫期，該比率為6%，大衰退前該比率更是達到了7%。還有，第二季度借貸者的平均信用分數為760，而泡沫時期是707。
UCLA茲曼房地產中心（Ziman Center for Real Estate）主任說，他不認為現在需要擔心信貸泡沫 。
經濟衰退曾打擊南加房市
南加房市繁榮終結的方式通常是由一次經濟衰退引發，30年前正是如此。
1980年代中後期，南加房價出現了驚人的增長，建築商因此轉而開發內陸帝國和羚羊谷的大面積地區。但冷戰結束後軍事訂單減少，對南加龐大的航空航天業造成打擊。當時建商憂慮居民的購屋能力，在航空業訂單嚴重被砍之前，房市就已開始趨緩。但失業狀況惡化，且全美在1990年夏季爆發了經濟大衰退。
由於過度依賴航空業和其它軍事承包商，南加的經濟遭受的打擊超過了全美其它地區。到1994年1月，洛縣失去了近55萬個工作，經濟也從製造業轉向服務業。
據Case-Shiller指數，全美範圍內，1990年大衰退導致房價年同比輕微下跌了14個月。而在洛縣和橙縣，房價則逐月下跌了一直近6年。
專家：房價/收入比已過高
專家說，今天，南加經濟比1990年代更多元化，經濟指標強勁，抗風險能力也更強了。在洛縣和橙縣，失業率分別是4.6%和2.8%；內陸帝國失業率4.1%。過去一年中，這些地區總體增加了10萬個工作。
而住房供應方面，據財政部數據，在1980年代中的頭8年，加州新建住房與新增居民的比例是1：3。而現在，該比例已上升至1：5。
據CoreLogic，自2012年以來，洛縣房價平均每年增加11.4%。據加州房地產經紀人協會數據，今年第三季度，洛縣只有22%的家庭能夠負擔得起中價房。不過該數據還是好於泡沫時期，當時，洛縣只有9%的家庭可以負擔中價房。2000年代初的6年中，房價平均增長了28%。
燈塔經濟的桑伯格（Christopher Thornberg）認為，南加房市並未估值過高。
伯恩斯最初也估計，明年房價會低位升值。但重新評估後，他認為目前房價/收入比太高，即使沒有經濟衰退，房價也會下跌。如果出現經濟衰退，房價會掉得更厲害。
河濱的房地產投資公司Norris Group的總裁諾里斯（Bruce Norris）說，1980年代雖然經濟出現衰退，但當時加州吸引的人超過了流失的人，因此房市基本未受影響，南加地區房價根本沒有降低。但10年後，情況倒過來了，流失的人超過了吸引的人。因此1990年初經濟危機時，止贖屋就大量出現，這加劇了房市下行。但今天，信貸政策大幅縮緊，出現止贖屋的可能性也大幅降低。
歷史經驗：房市拐點難以捉摸
不過，從歷史看，房市的拐點總是很難預期的。
比如1980年代經濟衰退前，專家就說，南加經濟已經足夠多元化，可以抵禦軍事訂單縮減。富國銀行的經濟師在1989年接受採訪時說，國防預算縮減並不會導致製造業下滑，只會導致暫時下行。
在2000年中期時，一些專家也發出了警告，但另一些人說，房市只是暫時趨緩，不會崩盤。美聯儲主席2006年在國會作證時說，我們預期房市會降溫，但是不會大幅下跌。◇
責任編輯：方平
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