從交易量觀察未來六都房市發展－不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

2020-10-15

2020上半年台灣房市在全球疫情擴散肆虐下，展現抗疫的力量，房價不跌反漲，交易量僅小幅萎縮2.06%(見圖一)，六都中桃園市不畏疫情價量俱揚，上半年交易量比去年同期增長13.08%，表現一枝獨秀的氣勢。值得注意的是六都中上半年交易量萎縮較多的是台南與高雄，第一季台南-2.58%，高雄-13.87%，第二季台南-14.52%，高雄-16.6%，顯然與去年度中南部蛋白翻身的表現大相逕庭。

但另方面從上半年第二季房價表現與去年同期比較觀察，台南漲幅15.6%，高居六都第一，桃園漲幅12.97%排名第二，高雄漲幅11.17%排名第三，顯見上半年台南、高雄房市走勢出現價漲量縮的價量背離現象(見圖二)，合理的解釋應該是去年開始中南部在房價基期偏低的環境下，已有投資客進場做中期投資，促使去年台南與高雄價量齊揚，而今年上半年疫情局勢未明朗，投資客暫時縮手觀望，導致兩都房市價增量縮的背離現象，這也是房市假性需求增加的一項警訊。

2020預期全台房市交易量將直逼32萬戶以上

2020下半年第三季在疫情舒緩的狀態下，八、九月交易量展現強勁的反彈力道，八月六都交易量與去年同期相比，高雄33.46%居冠，台南也增長23.18%，六都除台北市以外交易量增長都在20%以上(見圖三)，九月六都交易量平均增長更高達36.05%，一至九月全年交易量也由黑翻紅，六都平均增長5.24%(見圖四)，桃園市交易量增長17.74%，持續價量俱揚一枝獨秀態勢，台北市也因換屋族群信心增長交易量逐漸回溫，預期全年房市交易量將直逼32萬戶以上，回復上波高點2014年交易水平。

縱觀近年全台價量表現可發現房市趨熱現象明顯，未來六都房市是否持續走強，須謹慎觀察市場四大跡象：

(一)中南部與蛋白區因房價基期低，房市是否持續走強？

(二)中南部與蛋白區房市是否持續價量背離情勢？

(三)中南部與二、三線城市假性需求是否持續增多？

(四)桃園市是未來六都房市強弱指標，未來觀察重點在桃園市價量是否持續走強？

盲目推案有礙房市「價穩量增」才是健康的市場

自2018年房價全面止跌，台灣房市回溫已是不爭事實，由最近房地產市況變化可發現，各地區價格漲幅非常明顯，房市是否過熱已成為市場關注焦點，央行開始示警房市有過熱趨向，因此，部分專家學者支持央行應該打房抑制房價，然而調控房價的責任應是央行嗎？其實，房價調控主管機關在內政部，央行權責在金融體系的風險調控，包括利率、房貸，而利率調控牽動整體經濟，因此不會為房市而單獨作為，只有房貸的選擇性控管對金融機構做出風險管理，對房市會有片面影響，但對剛性需求成長也會有所妨礙。嚴格說，調控都是因為市場過熱的消極作為，對市場機制容易造成扭曲。目前市場資金氾濫、利率低，且房價高，讓人擔心房市會太熱而失控。因此，若建商盲目獵地推案，地主不斷調高土地售價，市場勢必過熱，政府打房之路就不遠矣！

目前有些專家以交易量多寡評斷房市是否過熱，其實容易產生誤判情勢，例如1990-1997年房價平穩，但在資訊代工崛起年代，經濟成長率仍保持5-7%，生活水平提升造就換屋市場信心大增，交易量最高達50萬戶，在大交易量的狀況下並沒引起房市大漲，所以在假性需求不能過多的情況下，「價穩量增」其實才是健康的市場。